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Es ist wieder ein Jahr vergangen und die Betriebskostenabrechnung flattert ins Haus. Und wie so oft ist die Frustration groß, wenn wieder einmal eine Nachzahlung erforderlich ist. Und weil niemand gerne mehr bezahlt wird hier gerne noch einmal nachgeforscht ob der Vermieter denn auch überhaupt berechtigt ist bestimmte Kosten auf den Mieter umzulegen. Ein Streitpunkt ist die Umlegung der Versicherung und der Steuer. Auf diese Punkte gehen wir in diesem Beitrag genauer ein.

Generell ist es so, dass keine Betriebskosten eingefordert werden können, sofern diese nicht im Mietvertrag verankert sind. Doch wie genau die Verteilung, bzw. die Umlegung erfolgt, kann verschieden sein. Der Vermieter hat hierbei die Wahl die laufend anfallenden Kosten nach der Wohnfläche, der Personenzahl oder der Wohneinheiten im Objekt umzulegen. Falls kein genauer Umrechnungsschlüssel im Mietvertrag festgelegt ist, wird standardmäßig nach der Quadratmeterzahl berechnet.

Bei der eigentlichen Abrechnung kann entweder eine feste Pauschale, eine Vorausbezahlung mit abschließender Abrechnung am Jahresende oder einer Einmalzahlung gewählt werden. In Deutschland ist es jedoch üblich, dass eine monatliche Vorauszahlung gewählt wird. So hat der Vermieter mehr Sicherheit und der Mieter ist nicht einer hohen Jahreszahlung ausgesetzt.

Unter welchen Voraussatzungen Betriebskosten umzulegen sind geht aus § 556 BGB hervor. Grundsätzlich ist es aber so, dass der Mieter die laufenden Betriebskosten zu begleichen hat und der Vermieter die Verwaltungskosten. In Bezug auf etwaige Steuern lässt diese Definition den Schluss zu, dass der Mieter öffentliche Lasten wie die kommunale Grundsteuer an den Mieter weitergeben kann, nicht aber die Grunderwerbssteuer, Erbschaftssteuer oder die Einkommenssteuer für Mieteinnahmen.  

Bei den Versicherungen verhält es sich ähnlich wie bei den Steuern. Alles was dem Erhalt der Immobilie zugute kommt, kann umgelegt werden. Genauer darf der Vermieter Versicherungen gegen Sturm, Wasser, Feuer, die Haftpflichtversicherung, oder auch eine Öltankversicherung geltend machen. Nicht umlegbar sind hingegen Rechtsschutz-, Mietausfall-, oder Hausratversicherungen. Dies ist auch logisch, da sonst der Mieter beispielsweise eine Risikoabsicherung gegen sich selbst bezahlen müsste. Schlicht und ergreifend absurd. 

Andere Betriebskosten, die normalerweise und standardmäßig umgelegt werden, sind beispielsweise: die Wasserversorgung, samt Wartung und Betrieb, die Entwässerung, die Heizungskosten, das Warmwasser,  der Aufzug,  die Straßenreinigung,  die Gartenpflege, die Beleuchtung, die Pflege der Gemeinschaftsräume wie der Flur.

Generell gilt es aber, um etwaige Missverständnisse vorzubeugen, immer einen möglichst transparenten Mietvertrag zu gestalten und bei der Vertragsunterzeichnung dem Mieter noch einmal darzulegen was auf ihn zukommt, welche Betriebskosten von ihm zu begleichen sind.

Sollten Sie weitere Fragen hinsichtlich von der richtigen Umlegung von Betriebskosten haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team von der RE/MAX Immobilien Galerie, Ihrem Immobilienmakler in Tübingen, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!