Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung handelt. Sollten Sie konkrete Fragen haben, wenden Sie sich bitte direkt an uns. Unter 07157/52 26 50 oder per E-Mail stehen wir Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung. 

Die gestellte Frage berührt zwei unterschiedliche Interessen: Das des Eigentümers zur Wahrung seines Besitzes und das Hausrecht des Mieters. Dementsprechend ist sehr genau festgelegt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Mietwohnung betreten darf – und wann nicht.

Mit der Vermietung einer Wohnung geht das Hausrecht vom Vermieter auf den Mieter über. Dieser kann danach die Entscheidung treffen, wen er seine Wohnung betreten läßt. Doch der Wohnungseigentümer muss natürlich Möglichkeiten haben, seinen Besitz zu kontrollieren, um seinen Wert zu erhalten, die Behebung von Schäden veranlassen zu können oder die Wohnung auch neu vermieten oder zu veräußern.

Der Eigentümer kann seine Mietwohnung aus konkretem Anlass oder auch routinemäßig betreten. Eine Besichtigung ohne konkreten Anlass ist nach mancher Auslegung dem Vermieter etwa alle 2 Jahre zuzumuten, dem wird aber an anderer Stelle juristisch widersprochen. Klarere Verhältnisse schaffen Zugangswünsche wegen folgenden Gründen:

• Zeigen der Wohnung an potentielle Mieter oder Kaufinteressenten
• bei Schäden, Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen
• zum Ablesen von Messvorrichtungen oder zum Vermessen der Wohnung
• beim Verdacht vertragswidriger Nutzung wie Gewerbe, unerlaubte Tierhaltung oder Weitervermietung

Solche Anliegen sind mit dem Grund für die Besichtigung am besten schriftlich anzukündigen. Bei berufstätigen Mietern sollte dies ein Vorlauf von etwa drei Tagen haben, bei nicht berufstätigen Mietern reicht ein Tag aus. Ein Mieter kann aus persönlichen Gründen einen solchen Termin ablehnen, muss aber dann einen neuen Terminvorschlag machen. Zumutbare Termine, eine Wohnung zu betreten, kann der Vermieter an Wochentagen zwischen 10 und 13 und 16 und 18 Uhr vorschlagen. 

Bei drohender Gefahr (Wasserrohrbruch, Feuer, Gasgeruch…) kann der Vermieter natürlich auch ohne Zustimmung des Mieters die Wohnung betreten. Er kann dies mit einem Zweitschlüssel tun, den der Mieter bei einer Vertrauensperson hinterlegt hat, oder auch mit Gewalt. Wenn möglich sollte der Vermieter dies nicht alleine tun, um einen Zeugen für den Grund des Vorgehens zu haben und sich gegen spätere Beschwerden wegen Beschädigung oder Diebstahl schützen zu können. Damit ist auch klar, dass der Vermieter keinen Zweit- oder Universalschlüssel haben und sich in Abwesenheit des Mieters so unbemerkt Zugang zu der Mietwohnung verschaffen darf. Auch bei unberechtigter Verweigerung des Mieters muss der Vermieter den juristischen Weg über ein Gericht mit einer einstweiligen Verfügung gehen.

Der Schutz, der dem Mieter somit gegeben wird, verpflichtet diesen aber auch, etwaige Mängel und Schäden in der Mietwohnung sofort mitzuteilen. Er darf dann aber auch bei einer Wohnungsbesichtigung einen Kaufinteressenten auf Mängel in der Wohnung hinweisen. 

Rechtlich unklar blieb bisher, ob der Vermieter in der Mietwohnung fotografieren darf.

Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel bezüglich des Zugangsrecht des Vermieters haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team von der RE/MAX Immobilien Galerie Tübingen steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!