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Die deutsche Rechtslage – ein Ameisenhaufen

Ein Ausbau eines Garagendaches zur Dachterrasse ist juristisch gesehen kompliziert. Denn hier greifen mehrere Rechtsbereiche ineinander. Als „Nutzungsänderung einer baulichen Anlage“ definiert, ist ein solcher Ausbau grundsätzlich genehmigungspflichtig. Doch wenn im Bauplan nicht vorgesehen ist, dass das Garagendach als Terrasse genutzt werden darf, ist das noch keine Absage an das Bauprojekt. Problematisch wird es allerdings, wenn die Gestaltung der Terrasse sich nicht in den Ortsteil einfügt. Das ist dann der Fall, wenn ausgerechnet Ihr Garagendach das einzige in der Umgebung ist, das ausgebaut wird. Voraussetzung ist auch die Sicherung der Erschließung.

§ 1025: Im Paragrafendschungel

Ist ein Garagendach als Dachterrasse erlaubt? Bei dieser Frage zeigt sich, wie komplex das deutsche Rechtsystem sein kann. Denn eine einheitliche Regelung gibt es hierfür nicht. Vielmehr greifen Gesetze der einzelnen Bundesländer und die der jeweiligen Kommunen ineinander. Also die Landesbauverordnung auf Länderseite und die kommunale Garagenverordnung. Was zusätzlich geklärt werden sollte sind die vorschriftsmäßigen Einhaltungen zu Brandschutz, Besonnung und Belichtung von Seiten des Bauamtes.

Schatten und Privatsphäre

Juristisch gesehen gibt es immer wieder Faktoren, die ein Bauvorhaben stoppen können: Wenn beispielsweise der Ausblick den Blick in das Schlafzimmer des Nachbars miteinschließt, oder eine große das Nachbargrundstück beschattet würde. Dies ist nicht immer schön, aber durchaus nachvollziehbar. Jedoch sind sich Gerichte völlig im Unklaren darüber, was passiert, wenn eine Garage unmittelbar an ein Nachbargrundstück angrenzt.

Das Oberverwaltungsgericht Koblenz hat so den Terrassenbaus ungeachtet der Grenzabstände freigegeben, da keine „gebäudeartige Wirkung“ von der Garage ausgehe. Das OVG Münster hingegen entschied, dass die „zusätzliche Nutzung des Garagendaches zu Aufenthaltszwecken“ unzulässig sei. Hinzu kommt das Nachbarrechtsgesetz: Hier wird in § 4 geregelt, welcher Abstand zu Anlagen mit Ausblick eingehalten werden muss.

Widerruf der Dachgestaltung

Hier noch ein dritter Fall, der die besonderen Bedingungen und Voraussetzungen eines Garagendachausbaus deutlich macht. In den 70-er Jahren hatte der Vater des jetzigen Vermieters durch Inkrafttreten des Mietverhältnisses erlaubt, das Dach einer Doppelgarage als Terrasse zu benutzen. Der Sohn forderte den Widerruf der Dachgestaltung und deren Rückbau. Da er aber keinen hinreichenden Grund vorbringen konnte, wies das Gericht die Klage ab – trotz fehlender Baugenehmigung. Der Richter legte den Sachverhalt zu Gunsten des Mieters aus: Grundsätzlich sei ein Widerruf möglich. Aber in diesem Falle verstoße dieser gegen „Treu und Glauben“ zumal die Nutzung jahrelang unbeanstandet geblieben sei. Nach § 242 BGB sei zudem ein Anspruch des Mieters entstanden. Angesichts dieser Umstände hat der Vermieter also wahrlich Glück gehabt.

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