Die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht ARGE rät Immobilienverkäufern, bauliche Mängel offenzulegen, denn sich auf dem vertraglichen Haftungsausschluss „gekauft wie gesehen“ auszuruhen, kann den privaten Verkäufer einer gebrauchten Immobilie teuer zu stehen kommen. Den Käufer aufzuklären ist also nicht nur ehrlicher, sondern schützt auch vor etwaigen Schadensersatzansprüchen.

Der Kauf einer bestehenden Immobilie auf einem großzügigen, eingewachsenen Grundstück in attraktiver Lage ist besonders in Zeiten knapper werdender Baugrundstücke attraktiv. Außerdem spart man sich mit dem Kauf die oft echauffierende Bauphase.

Andererseits gibt es wohl kaum eine Altimmobilie, die gänzlich frei von Mängeln ist. Und diese treten bei einer Besichtigung nicht immer offen zutage. Daher garantiert der Vermerk „gekauft wie gesehen“ im Kaufvertrag keinen zuverlässigen bzw. zulässigen Gewährungsausschluss. Vielmehr ist der Verkäufer verpflichtet, über Mängel aufzuklären, die im Rahmen einer Besichtigung schwer oder gar nicht zu erkennen sind.

„Wir raten Verkäufern dringend von solchen pauschalen Klauseln ab“, sagt Dr. Peter Sohn, Vorstand der ARGE Baurecht im Deutschen Anwaltverein. „Sie sind nicht nur häufig unwirksam, sondern bergen sogar das Risiko für Verkäufer, der arglistigen Täuschung bezichtigt zu werden“, warnt der Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht. Denn der Verkäufer hat eine Offenbarungspflicht. „Wenn der Verkäufer den Mangel kennt und nicht offenbart, spricht das Gesetz von Arglist und er haftet in vollem Umfang“, erklärt Sohn.

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 4. April 2014 (Az. V ZR275/12) haftet der Verkäufer grundsätzlich in voller Höhe für die Kosten der Mangelbeseitigung. Es sei denn, dass diese unverhältnismäßig hoch sind. Im vorliegenden Fall hatte eine Studentin ein Haus geerbt und für 260.000 Euro verkauft. Der Käufer verlangte 635.000 Euro für die Schwammsanierung, was ihm von der Vorinstanz zugesprochen wurde. Der BGH begrenzte die Haftung auf das Doppelte der Wertminderung, in diesem Fall waren dies 186.000 Euro. Der Studentin blieb also noch ein Drittel des ursprünglichen Kaufpreises.

Der Klassiker vor Gericht sind Feuchtigkeitsschäden. Sie führen immer wieder zu Anfechtungen des Kaufvertrages – insofern der Verkäufer sich nicht darauf berufen kann, dass der Käufer durch deutliche sichtbare Schimmelecken an den Wänden hätte vorgewarnt sein müssen. Arglistiges Handeln wäre, die Flecken an der Wand hinter einer Tapete zu verbergen.

Weitere für einen Kaufentscheid maßgebliche Mängel und Risiken, die dem Käufer auch ungefragt offenbart werden müssen, sind zum Beispiel eine mangelnde Außenabdichtung, Altlasten auf dem Grundstück, Asbestbelastung des Gebäudes, Gefahr von Hochwasser und Überflutung, ein feuchter Keller oder eine unzureichend funktionierende Heizung. Grund- sätzlich darf der Verkäufer nichts verschweigen, was für den Kaufinteressenten von Bedeutung ist.

Fazit: Es ist ratsam, die Mängel detailliert aufzulisten und im notariellen Kaufvertrag zu dokumentieren. „Wir empfehlen Verkäufern, immer offen mit Mängeln umzugehen und im Zweifelsfall vor dem Verkauf einen Sachverständigen einzuschalten“, rät Sohn.