Jahrzehntelang erschien es wie ein Naturgesetz: Die Deutschen brauchen immer mehr Wohnraum. Im Umkehrschluss ging man davon aus, dass größere Wohnungen auch besser zu vermarkten sind. Doch ist dieser Trend wirklich so eindeutig? 

Zumindest was die Ballungszentren betrifft, sehen Fachleute eine gegenläufige Tendenz. Hier sind kleinere Wohnungen mit 40 bis 65 Quadratmetern gefragter als früher. Hauptgrund sind die gestiegenen Kauf- und Mietpreise in Großstädten und Metropolen. In Stuttgart z.B. stiegen die Mieten im Durchschnitt um 5,5 Prozent im Vergleich zu 2011/2012. 

Die Gleichung ist denkbar einfach: Ein attraktives Angebot an Arbeits- und Ausbildungsplätzen erzeugt eine hohe Nachfrage, der Wohnungsmarkt wird enger, die Mieten steigen. „Der Druck auf den Mietmarkt geht vor allem von der Wohnungsnachfrage junger Singles aus“, erklärt Stuttgarts Ordnungsbürgermeister Martin Schairer.

Doch nicht nur junge Menschen, auch Rentner und „Best-Ager“ zieht es nach Auszug der Kinder in die Stadt. „Die Prioritäten ändern sich“, meint Dr. Stefan Brauckmann, Leiter Research & Analyse der GBI AG: Vor allem qualifizierte Berufstätige wollen nach einem langen Arbeitstag die Freizeitangebote in der Stadt nutzen, anstatt den Feierabend in Auto oder Bahn zu verbringen. „Auch das wachsende ökologische Bewusstsein und die teuren Spritpreise wirken in diese Richtung“, meint Jochen Stolle von Bulwien Gesa.

Es sind keineswegs nur jüngere bzw. finanziell schwächer gestellte Menschen, die sich angesichts der teuren Citylagen für kleinere, aber funktionale und gut geschnittene Wohnflächen entscheiden. Der Trend geht bis ins Luxussegment hinein. Wer ein hohes Einkommen hat, investiert oft lieber in Extras wie technische Ausstattung oder Sicherheits-Services.  

Die Nachfrage ist also groß, der Baugrund jedoch begrenzt. „Da in den Ballungszentren nicht so viel Wohnfläche errichtet werden kann wie benötigt wird, müssen sich die Grundrisse anpassen“, bestätigt Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW). 

Eine neue Immobilienklasse ist entstanden: „Micro-Apartments“ mit 20 bis 40 Quadratmeter Wohnraum. Möbliert bieten sie Geschäftsleuten, die auswärtige Projekte betreuen, eine gute Alternative zum Hotel. 

Ganz allmählich realisieren auch Bauplaner und Investoren die steigende Nachfrage: Bei Neubauprojekten wird der „Münchner Grundriss“ wie die Ein-Zwei-Zimmerwohnungen bezeichnenderweise genannt werden, zunehmend berücksichtigt. „Think small“ ist ein weltweiter Trend: Von London über New York bis Rio de Janeiro schrumpfen die Grundrisse. In Tokyo stehen weniger als 15 Quadratmeter pro Einwohner zur Verfügung.

Quellen: 

Institut der Deutschen Wirtschaft  „Zurück in die Stadt“, iwd, Nr. 3 vom 16. Januar 2014

Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilieneigentümer (GdW): Studie Wohntrends 2020

Bulwien Gesa: Marktstudie Micro-Apartments