Kurzarbeit, Firmenpleiten und mangelnde Planungssicherheit – Die Corona-Krise sorgt für große wirtschaftliche Verwerfungen und allgemeine Verunsicherung bezüglich der Immobilienpreise. Doch laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) müssen Immobilienbesitzer keine großen Wertverluste durch die Pandemie befürchten. Die Kaufpreise in den 50 größten deutschen Städten fallen in diesem Jahr nur leicht, prognostizieren die IW-Experten.

So lautet der beruhigende Titel einer Pressemitteilung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Die Autoren der dieser Aussage zugrundeliegenden Studie, IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer und Immobilienökonom Dr. Christian Oberst, gehen davon aus, dass die Immobilienpreise aller Voraussicht nach durch die Coronakrise nicht oder nur verhältnismäßig gering fallen werden. Das gilt zumindest für die 50 großen deutschen Städte, die Grundlage der Untersuchung waren. „Der Wohnimmobilienmarkt wird relativ gut durch die aktuelle Krise kommen“, lautet die zuversichtlich stimmende Bilanz.

Die Experten des IW Köln kommen damit zu einem anderen Ergebnis als zum Beispiel das Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung Gewos oder die Analytiker von Empirica. Diese prognostizieren angesichts der Krise „schwere und längerfristige Verwerfungen“ auf dem Wohnungsmarkt. Der Unterschied liegt darin, dass die IW-Fachleute die Sorge um das Platzen einer Immobilienblase für abwegig halten. Ihrer Einschätzung nach gibt es eine solche Blase nicht. Sie sagen: „Weder sind in den vergangenen Jahren über den Bedarf Wohnungen gebaut worden, noch stehen die Mieter- und Selbstnutzerkosten in einem argen Missverhältnis – beides wären typische Anzeichen für eine Immobilienblase.“

Zur Stabilität der Kaufpreise trage auch bei, dass die Mieten kaum nachgeben. „Es gibt aktuell keinen Hinweis darauf, dass die Mieten einbrechen könnten“, konstatiert Voigtländer. Dabei greift er auch auf die Erfahrungen aus der Finanzkrise 2008/2009 zurück. Während die Mieten in Boom-Phasen an das Bruttoinlandsprodukt geknüpft seien, stagnieren sie in Krisen. Ein Vermieter nimmt eher in Kauf, die Wohnung leer stehen zu lassen, als die Miete zu senken.

So sei eine Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise ein denkbares Szenario. Allerdings könnte eine rückläufige Mietpreiserwartung angesichts schrumpfender Einkommen der Bürger natürlich auch zu einem Rückgang der Wohnimmobilienpreise führen. „Ausgehend von möglichen Insolvenzen und vermehrter Arbeitslosigkeit dürften die zukünftigen Mietpreiserwartungen vermindert werden, weil den Haushalten insgesamt weniger Einkommen zur Verfügung steht.“ Dies kann sich tendenziell negativ auf die Wohnungspreise auswirken, räumen die Immobilienexperten ein.

Abhängig davon, wie die Wirtschaft in Deutschland sich in Folge der Corona-Pandemie entwickelt, halten die IW-Analysten einen Preisrückgang zwischen null bis höchstens zwölf Prozent für realistisch. Mit einem dramatischen Einbruch rechnen sie nicht. Sie gehen stattdessen von weiter sinkenden Zinsen aus, die den Preisabschwung eindämmen. „Wir halten es durchaus für möglich, dass die Hypothekenzinsen noch einmal zurückgehen. Die Europäische Zentralbank interveniert zurzeit massiv, und ein Rückgang um 50 Basispunkte ist immer wieder einmal möglich, wie schon die vergangenen Monate gezeigt haben“, so Voigtländer. Vor allem dieser Faktor stimmt die Immobilienexperten optimistisch.

Sobald die coronabedingten Beschränkungen aufgehoben werden und Planungssicherheit wiederkehrt, kehrt wahrscheinlich auch die Investitionsfreudigkeit auf dem Immobilienmarkt zurück. Dafür spricht auch, dass sich an den Gründen, die zu den steigenden Immobilienpreisen in Deutschland geführt haben, kaum etwas geändert hat. Besonders in den großen Städten bleibt der Wohnraum unverändert knapp. Für Anleger fehlt es beim anhaltenden Nullzins an Alternativen zu Immobilien. Verstärkt wird die Suche nach Sicherheit in Sachwerten noch durch die anhaltende Volatilität der Börsen.

In teuren Regionen ist die Rückschlaggefahr allerdings höher. „In Süddeutschland etwa könnte ein Preisrückgang stärker ausfallen, weil die Mieten im Verhältnis zu den Löhnen bereits vor der Krise relativ hoch waren“, so Voigtländer. Auch an Standorten, die vom Strukturwandel in der Autoindustrie betroffen sind, könnten die Mietsteigerungserwartungen und damit auch die Preise stärker zurückgehen.

Das IW-Gutachten ist im Auftrag der Deutschen Reihenhaus AG entstanden.